감정평가사는 부동산·토지·자산의 가치를 공식적으로 평가하는 국가전문자격사입니다. 직무, 시험구조, 일정, 진로 전망까지 처음 준비하는 분이 꼭 알아야 할 핵심 내용을 정리했습니다.
핵심요약
- 감정평가사는 부동산·토지·시설물 가치 평가를 수행하는 국가 전문직
- 1차 객관식, 2차 논술형으로 구성된 고난도 자격시험
- 합격 후 법인·금융권·공공기관·개업 등 진로 다양
- 준비 전 시험 구조·직무 범위·학습기간 파악이 필수
- 안정적 수요가 있는 분야로 장기 커리어 가치가 높음
감정평가사는 부동산과 각종 자산의 경제적 가치를 공식적으로 산정하는 국가전문자격사다.
일반적인 인식은 ‘부동산 가격을 정하는 사람’ 정도지만, 실제 업무 범위는 훨씬 넓고, 산업 전반에서 가치평가가 필요한 영역이 많아 수요가 꾸준하다.
처음 감정평가사를 알아보는 사람들은 “이 직업이 어떤 역할을 하고”, “어떤 시험을 거쳐야 하며”, “합격 후 어떤 곳에서 일할 수 있는지”부터 명확히 이해하는 것이 중요하다. 이 글은 처음 준비하는 사람 기준으로 직무·시험·진로를 한 번에 정리한 입문 가이드 1편이다.
감정평가사란 무엇인가
감정평가사는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라
부동산·토지·건물·시설물 등 다양한 자산의 가치를 공식적으로 평가하는 국가전문자격사다.
감정평가가 필요한 대표 상황
- 재개발·재건축 조합원 분담금 산정
- 국가·지자체의 공익사업 토지수용 보상금 산정
- 양도·상속·증여세 과세 기준
- 기업 회계 목적의 자산평가
- 금융권 담보대출 심사
- 경매·공매 감정
- 보험·리스크 평가
이처럼 감정평가 결과는 공공·금융·기업·개인 모든 영역에 영향을 미친다.
즉, 감정평가사는 “가치 판단”이라는 고난도 전문성을 기반으로 안정적인 수요가 유지되는 직업이다.
감정평가사의 주요 업무
1) 부동산 감정평가
아파트, 상가, 토지 등 부동산의 적정가액을 산정하는 가장 대표적 업무다.
2) 보상 감정평가
국가·지자체·공기업의 공익사업에 필요한 토지수용 시 보상금 산정 기준이 된다.
재개발·재건축 정비사업에서도 필수로 수행된다.
3) 금융기관 담보평가
은행·보험사 등 금융기관 대출 심사 시 담보가치 평가에 참여한다.
4) 기업 자산 평가
기업의 회계처리, IPO, M&A 과정에서 각종 자산의 가치 산정이 필요하다.
5) 특수 자산 평가
기계설비, 공장 라인, 선박·항공, 공공 인프라 등 특수 자산의 평가에도 참여한다.
감정평가사는 특정 영역에 국한되지 않고, 가치평가가 필요한 거의 모든 산업에서 역할을 수행한다는 점이 특징이다.
감정평가사 시험 구조 한눈에 보기
감정평가사 시험은 1차(객관식) + 2차(논술형) 구조다.
■ 1차 시험 과목(객관식)
- 민법
- 경제학
- 부동산학
- 회계학
객관식이지만 기본 개념 폭이 넓어 기초 다지기가 중요하다.
■ 2차 시험 과목(논술형)
- 감정평가실무
- 감정평가이론
- 보상법규
2차 시험은 사례형·논술형 중심이라 난도가 높다.
합격의 핵심은 시간 내 논리적 서술 구성 능력이다.
■ 합격까지 걸리는 평균 기간
- 전업 수험생: 약 2년
- 직장 병행: 2.5~3년
감정평가사는 ‘한 번에 빠르게 끝내는 시험’이 아니라,
장기 학습 계획이 필수인 전문직 자격증이다.
감정평가사 취업·진로 전망
합격 후 진로는 다양하며, 진입장벽과 수요 구조 덕분에 장기적으로 전망이 안정적이다.
■ 감정평가법인 취업
대부분의 합격생이 법인에 입사해 실무 평가 경험을 쌓는다.
경력 축적 후 파트너 승진 또는 개업 루트가 존재한다.
■ 공공기관·공기업
LH, SH, 한국자산관리공사(KAMCO), 국토교통부 등에서 평가·보상 업무 수행.
■ 금융기관·대기업
은행·보험사·대기업의 리스크 관리, 자산평가, 심사 업무 담당.
■ 개인 감정평가사로 개업
경력 기반으로 개인 감정평가 업무를 직접 수행할 수 있다.
감정평가사는 부동산·금융·공공기관을 모두 아우르는 구조라 경기 변동에도 비교적 안정적인 전문직으로 평가된다.
감정평가사가 적합한 사람
- 부동산·경제·법률 분야에 관심 있는 사람
- 논리적 사고·서술형 문제 해결력이 있는 사람
- 장기 학습 루틴 관리가 가능한 사람
- 안정적 전문직을 목표로 하는 사람
시험 난이도는 높지만, 그만큼 자격 가치가 높아 안정적이다.
1편 정리 및 다음 편 안내
- 감정평가사는 자산 가치 판단을 담당하는 국가 전문자격사
- 시험은 객관식(1차) + 논술형(2차) 구조
- 진로는 법인·금융권·공공기관·개업 등 폭넓음
- 준비 전 직업 특성·시험 구조 이해가 필수
👉 2편: 감정평가사 시험 준비 로드맵·난이도·공부계획에서 본격적인 실전 전략을 이어서 정리할 예정.
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