감정평가사 시험과목 이렇게 나온다｜출제경향 핵심 요약

감정평가사 시험과목별 출제경향, 난이도, 핵심공략 포인트를 2026년 기준으로 정리했습니다. 민법·경제학 중심의 공부 순서까지 이해하면 합격기간을 크게 단축할 수 있습니다.

 

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핵심요약

• 감정평가사 1차 합격은 민법·경제학이 결정
• 2차는 실무·이론·보상법규의 논술 구조가 핵심
• 민법→경제학→회계학→부동산학 순이 가장 안정적
• 2차는 사례 구조화 능력이 점수의 대부분을 차지
• 다음 4편에서 시험일정·접수방법·연간 학습 흐름을 이어서 정리

 

 

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2편에서 시험 난이도와 학습기간, 전업·병행 전략을 정리했다면
이번 3편은 각 과목이 실제 시험에서 어떻게 출제되고, 어떤 순서로 공부해야 가장 빠르게 합격할 수 있는지를 상세히 설명하는 단계다.

특히 감정평가사 시험은 과목 간 난이도 편차가 크고, 과목 특성에 따라 투자 시간이 달라져야 한다.
잘못된 순서로 공부하면 6개월~1년이 쉽게 늘어난다.
따라서 과목별 전략은 합격자의 학습 효율을 좌우하는 핵심 요소다.

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1. 감정평가사 1차 시험과목 구조

1차 과목은 총 4개로 구성되며,
각 과목의 난이도·범위·출제 패턴이 뚜렷하다.

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(1) 민법 – 난이도 최고, 합격의 당락을 결정

■ 출제경향

• 기초 민법 총칙 → 물권법 → 채권법 순으로 출제 비중이 높다
• 단순 암기보다 개념 관계 구조를 이해해야 점수가 안정됨
• 판례 비중이 높아 강의 반복과 조문 체계 이해가 필수

■ 공부 포인트

• 초반 학습 시간의 40~45%를 민법에 배분
• 판례는 그대로 외우기보다 “왜 이런 결론이 나는가”를 정리
• 지문이 길기 때문에 실전시간 관리가 중요

👉 민법을 먼저 안정적으로 잡아야 후반 학습이 흔들리지 않는다.

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(2) 경제학 – 수험생이 가장 어려워하는 과목

■ 출제경향

• 미시경제학 비중이 매우 높음
• 공급·수요·효용·시장구조·생산비용·균형가격
• 계산형 문제 출제 비율이 높은 편

■ 공부 포인트

• 경제학은 “처음엔 어렵지만 뒤로 갈수록 점수가 오르는 과목”
• 기초 개념 → 기출 반복 구조로만 접근해야 효율적
• 계산식 암기보다 원리 이해가 중요

👉 민법 다음으로 반드시 경제학을 잡아야 전체 점수 구조가 안정된다.

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(3) 부동산학 – 암기 비중이 높고 점수 확보용 과목

■ 출제경향

• 부동산 정책·시장·투자·금융 등 범위가 넓지만 깊이는 낮음
• 공식·용어 문제 중심
• 판례나 논술형 사고가 필요하지 않음

■ 공부 포인트

• 1차 막판 점수 관리용으로 좋은 과목
• 암기 기반이라 초반 과투자는 비효율
• 민법·경제학 기반이 잡힌 뒤 집중해도 충분

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(4) 회계학 – 기초 개념을 놓치면 끝까지 흔들리는 과목

■ 출제경향

• 재무회계(분개, 손익계산서, 재무상태표 비중 큼)
• 원가회계는 난도가 낮지만 계산 실수가 잦음

■ 공부 포인트

• 회계는 “기초→문제→해설”의 반복이 핵심
• 기초 개념을 정확히 이해하지 못하면 점수 회복이 어렵다
• 1차 후반부에 집중해 점수 안정화를 꾀하는 것이 효율적

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2. 감정평가사 2차 시험과목 구조

2차는 논술형이며, 감정평가사의 핵심 역량을 평가하는 단계다.

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(1) 감정평가실무 – 최중요 핵심과목

■ 출제경향

• 실제 감정평가 절차를 사례 형태로 제시
• 논리적 판단 과정 + 비교·보완하는 능력 필수
• 계산 문제와 서술형이 혼합

■ 공부 포인트

• 감정평가 절차를 “순서화”해 외우는 것이 핵심
• 사례를 기계적으로 외우는 것이 아니라 구조를 이해해야 한다
• 법규와 연결되는 구간이 많아 복합적 사고 요구

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(2) 감정평가이론 – 논리 구성력 요구

■ 출제경향

• 단문형·장문형 혼합
• 평가 기준·이론 배경·모형 설명 문제 많음

■ 공부 포인트

• 단순 암기보다 개념→논리 연결이 중요
• 논술 구조 템플릿(서론–본론–결론)을 고정해두면 유리
• 2차 중반부터는 반드시 시간 배분 연습 필수

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(3) 보상법규 – 판례 적용 능력이 점수 좌우

■ 출제경향

• 공익사업법 중심
• 판례 이해가 문제 풀이의 절반 이상
• 사례 제시형 비중이 꾸준히 유지

■ 공부 포인트

• 판례 결론뿐 아니라 판단 이유를 이해해야 함
• 법조문과 실제 사례를 연결하는 훈련 필요
• 실무와 연계되는 부분이 많아 반복학습이 극도로 중요

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3. 최적의 공부순서: 합격생 공통 패턴

수험생 사례 분석 결과, 아래 순서가 가장 효율적이며 합격률이 가장 높다.

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✔ 1단계: 민법 선점 (3개월)

• 전체 학습의 기반
• 조문 체계 + 판례 흐름 이해
• 초반 시간을 가장 많이 투자해야 하는 과목

✔ 2단계: 경제학 안정화 (3~4개월)

• 민법 기초가 잡히면 경제학 점수가 안정된다
• 계산문제 반복 → 기출 중심 → 이해 기반 정리

✔ 3단계: 회계학 보완 (6~8주)

• 기초 개념 이해 후 문제풀이 반복
• 점수 안정화를 목표로 진행

✔ 4단계: 부동산학 집중 (시험 2~3개월 전)

• 암기 기반이라 후반 집중투자가 효율적

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4. 2차 시험 최적 공부순서

✔ 감정평가실무 → 보상법규 → 감정평가이론

이 순서가 가장 자연스럽고 로스가 적다.

이유

• 실무는 2차 전체의 중심축
• 보상법규는 실무와 연결되는 조문 기반
• 이론은 전체 개념을 정리하는 단계라 마지막 배치가 효율적

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5. 기출 분석 방법 (가장 중요한 부분)

감정평가사 시험은 기출문제 기반 시험이다.
특히 2차 논술형은 기출에서 구조를 가져오는 경우가 많다.

기출 분석 5단계

1. 문제 유형 분류
2. 반복 출제 영역 표시
3. 논리 구조 정리
4. 판례·조문 연결
5. 답안 템플릿화

👉 감정평가사 합격자는 대부분 기출만 5~10회 반복한다.

 

다음 글 **4편(감정평가사 시험일정·접수방법·연간 학습 흐름)**에서는 1년 로드맵을 어떻게 구성해야 효율적인지, 1·2차 일정과 접수 절차까지 이어서 정리해드릴게요.